Як зазначалося у попередньому дописі, однією зі схем інвестування у будівництво житла відповідно до Закону України «Про інвестиційну діяльність» є залучення коштів через фонди фінансування будівництва (ФФБ).
На сьогоднішній день найбільшого розповсюдження набули ФФБ типу А (де, на відміну від фонду типу Б, вартість будівництва визначає сам забудовник) тому саме про них здебільшого буде йти мова.
Фонди фінансування будівництва позиціонується забудовниками, управителями як надійна, законодавчо структурована система фінансово-кредитних взаємовідносин між забудовником та інвестором.
Але як на практиці реалізовані гарантії захисту прав інвесторів та яку відповідальність несуть ФФБ у випадку порушення цих прав?
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон), фонд фінансування будівництва - це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.
Фонд фінансування будівництва не є юридичною особою, управління коштами фонду здійснює управитель ФФБ на підставі договору управління – договору, за яким установник управління (тобто інвестор) передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За Законом договором управління майном для фонду фінансування будівництва є договір про участь у ФФБ.
Управитель в свою чергу укладає договір з забудовником, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.
Отже, у інвестора (довірителя/ установника управління) договірні відносини (а саме відносини довірчої власності) виникають лише з управителем ФФБ, який відповідно до чинного законодавства України зобов’язаний діяти лише в інтересах довірителя.
Законодавством встановленні певні вимоги, обмеження, засоби впливу на діяльність управителя, які мають забезпечити дотримання управителем інтересів довірителя при управлянні майном, зокрема наступні:
- обмеження права довірчої власності управителя;
- обов’язок управителя контролювати цільове використання забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва;
- обов’язок управителя здійснювати контроль за дотриманням забудовником умов та зобов'язань за договором;
- право інвестора вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів, у разі порушення забудовником строків спорудження об'єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов'язків, передбачених частиною першою статті 18 Закону;
- особливі вимоги до управителя майна та відповідність цим вимогам у процесі здійснення довірчого управляння майном довірителя (наприклад, статутний фонд не менше 1 000000 евро та наявність відповідної ліцензіі).
Що стосується безпосередньо відповідальності управителя перед інвестором, то слід зазначити наступне. За загальним правилом, передбаченим главою 51 Цивільного кодексу України, у випадку порушення управителем умов договору, останній зобов’язаний, зокрема, відшкодувати довірителю збитки, спричиненні таким невиконанням.
Статею 1043 ЦК України передбачено, що управитель, який не виявив при управлінні майном належної турботливості про інтереси установника управління або вигодонабувача, зобов'язаний відшкодувати установникові управління завдані збитки, а вигодонабувачеві - упущену вигоду.
Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону, управитель при реалізації права довірчої власності несе відповідальність за дотримання вимог Закону, Правил фонду та договору управління майном, а також за забезпечення інтересів установника управління, повноту і своєчасність виконання своїх зобов'язань перед ним.
Таким чином, у випадку звернення довірителя до суду для поновлення своїх порушених прав доказуванню підлягає, по-перше, наявність порушень управителем вимог Закону, Правил фонду та/ або умов договору управління майном; по-друге, наявність збитків, що виникли в наслідок порушення управителем вимог Закону, Правил фонду та/ або умов договору управління майном.
Найбільш проблематичним у даному випадку вбачається доказування саме порушення управителем умов договору, адже будь-які документи щодо виконання умов договору управління, зокрема, договір з забудовником, кошториси, звіти здебільшого не надаються довірителю.
Але, найбільш важливим є фактичне виконання рішення про відшкодування збитків, успіх якого залежить, в першу чергу, від того, хто є управителем ФФБ, чи є у даної фінансової компанії чи банку майно, на яке може бути звернено стягнення, чи цінує свою репутацію управитель або фінансову компанію створено спеціально під конкретний проект.
Адвокат Маргарита Колток