Сьогодні все більшого поширення у будівництві житла набуває використання суперфіцію, коли замовник будівництва отримує від власника земельної ділянки право користування нею.
Відповідно до чинного законодавства України, суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Таке право виникає, зокрема, на підставі договору, та може бути встановлено на визначений або на невизначений строк.
Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
Статтею 417 ЦК України передбачено, що у разі припинення права користування земельною ділянкою, власник земельної ділянки та власник будівлі визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі її знесення.
Якщо знесення будівлі заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може:
постановити рішення про викуп власником будівлі земельної ділянки, або
визначити умови користування земельною ділянкою на новий строк.
Відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
Отже, після припинення договору суперфіцію і у разі відсутності згоди між сторонами щодо правових наслідків такого припинення, враховуючи, що знесення житлових будинків прямо заборонено законом, то власник такої земельної ділянки набуває право на звернення до суду з позовом про стягнення з власників будівлі суми коштів в якості викупу у нього цієї земельної ділянки.
І на данному етапі вирішального значення набуває саме судова практика, яка на сьогоднішній момент, на жаль, не сформована в достатньому об’ємі.
Одна з перших справ Верховного суду щодо викупу земельної ділянки після закінчення строку дії договору суперфіцію – справа №466/5373/17 (Постанова КЦС ВП від 22.05.2019 року).
Верховний суд, скасовуючи рішення попередніх інстанцій та передаючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції акцентує увагу у своїй Постанові на необхідності визначення повного кола власників об`єкта нерухомості, побудованого на спірній земельній ділянці. Загалом питання, які мають бути вирішені судом можна визначити як наступні: чи дорівнює сторона договору суперфіцію власнику новобудови, чи є власники квартир/ приміщень співвласниками будівлі, і хто саме у підсумку має викупити земельну ділянку?
Повторно вказана справа вже розглянута у судах першої та апеляційної інстанції.
Так, Львівський апеляційний суд у своїй Постанові від 22.12.2020 року, зокрема зазначає, що суд не приймає до уваги доводи представника відповідача стосовно того, що відповідачі не є власниками житлового будинку, який збудовано на спірній земельній ділянці, а такими є співвласники квартир у будинку, а тому відсутні правові підстави для застосування до спірних правовідносин ст. 417 ЦК України.
У рішенні ж суду першої інстанції від 04.02.2020 року вказано, що згідно відповіді голови правління ОСББ вбачається, що будинок знаходиться на обслуговуванні в ОСББ з 01.08.2018 року згідно протоколу №1 загальних зборів від 22.07.2018 року, співвласниками багатоквартирного будинку є власники житлових та нежитлових приміщень. Станом на 03.02.2020р. будинок на баланс ОСББ забудовником не передано.
При цьому суди не надають правової оцінки зазначеним обставинам і не зазначають чітких правових підстав для таких висновків.
Загалом, зазначені судові рішення не містять більш-менш чіткого та зрозумілого алгоритму для встановлення осіб, які за рішенням суду будуть зобов’язані викупити земельну ділянку після закінчення строку дії договору суперфіцію. А поки судова практика формується та чітко не визначена – право на земельну ділянку за договором суперфіцію треба розглядати як додаткові юридичні ризики для інвестора у майбутньому.
Адвокат Колток Маргарита